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下層住宅地の高級化は犯罪を減らすか?

David Autor, Christopher Palmer, Parag Pathak, “Does gentrification reduce crime?”(VoxEU.org, 16 November 2017)

 

公共の安全を含め、ジェントリフィケーション(下層住宅地の高級化)や近隣のアメニティ(快適環境)に関しては、原因を効果と区別することが難しいとされている。本稿では、アメリカマサチューセッツ州ケンブリッジの家賃統制制度が突然終了した事例を取り上げ、ジェントリフィケーションが犯罪に影響を及ぼすかどうか、また、その影響はどの程度なのかについて研究する。賃貸管理制度の終了直後の数年間に、賃貸料の管理の程度が大きかった区域では犯罪が大幅に減少した。一方で、こうした区域は、居住者の入れ替わり率が最も高かった。このことが示すのは、こうした地域に元々住んでいた賃借人は賃料が高額すぎたために住んでいた不動産から追い出されていて、ジェントリフィケーションの恩恵を受けていないということだ。

 

ジェントリフィケーションをめぐっては、原因と結果を区別することが非常に困難であるとされている。コーヒーショップやヨガスタジオは、新しい住民の要望を受けてある区域にできるのか? それとも、こうした高所得者向けの施設ができたことを受けて新しい住人が現れるのか?

 

最も重要な近隣のアメニティの1つは、公共の安全だ。1980年代に都市犯罪が増加したことで郊外化が加速し(Cullen and Levitt 1999)、その後2000年代に都市犯罪が減少したことがジェントリフィケーションに寄与した(Ellen et al. 2017)。こうした傾向から次のような疑問が出てくる。地元の犯罪の変化が近隣の住民の入れ替わりに影響を与えるならば、近隣の構成の変化は犯罪に影響を与えるのかという問題だ。理論的には、ジェントリフィケーションは犯罪を増加させる可能性もあるし、減少させる可能性もある。比較的裕福な住民が流入することで、より魅力的なターゲットができ、犯罪が増加する可能性がある。また、近隣の住民の入れ替わりによって社会的一体性が減少し、犯罪が増加する可能性もある(e.g. Wilson 1987, Sampson et al. 1997)。一方、別の要因によって、ジェントリフィケーションが犯罪を減少させる場合もある。割れ窓理論では、ジェントリフィケーションの最中に一般的に起きることだが、明らかな衰退の兆候を和げる(例えば、割れた窓を修理する)ことで、犯罪活動が抑止される可能性があるとされている(Wilson and Kelling 1982)。裕福な住民が住んでいることによって、間接的に地方財産税の課税標準が増え、自治体が犯罪対策を優先するようになり、警報システムといった犯罪を抑止するための民間の警備対策への投資が行われるようになるかもしれない(Farrell et al. 2011)。最後に、賃料の上昇によって転居せざるを得ない地元の犯罪者がでてくることで、ジェントリフィケーションが犯罪を減らす可能性がある。また、地方の経済活動が増加することにより、犯罪者だった人が合法的に雇用されるようになるかもしれない。

こうしたあいまいな理論予測を反映しており、また、そうした状況下で因果関係を区別するのが難しいため、犯罪と近隣の変化の関係に関する既存の経験的証拠には様々なものがある(McDonald 1986, Taylor and Covington 1988, Covington and Taylor 1989, Lee 2010, Van Wilsem et al. 2006, Papachristos et al. 2011, Aliprantis and Hartley 2015)。

我々は最近の論文で、ジェントリフィケーションが犯罪に影響を及ぼすかどうか、その影響はどの程度なのかについて研究した(Autor et al. 2017)。我々は、厳しい家賃統制体制が急速かつ予期せぬ形で終了した際に起きた、意図せず行われた政策実験における近隣の変化について分析を行った。この家賃統制体制では、マサチューセッツ州ケンブリッジの住宅用賃貸物件の約3分の1について、市場価格をはるかに下回る水準に家賃を維持していた。1995年以前は、ケンブリッジの賃貸住宅の多くは家賃統制を受けていて、家賃はユニット固有の最大額で制限されていた。州規模で行われた住民投票によって、マサチューセッツ州での家賃統制は1995年1月1日に終了した。この住民投票により、家賃は市場レベルまで上昇し、ケンブリッジで近隣の変化の波が起きた。我々の以前の論文では、規制緩和直後の数年間で、家賃統制を受けていた物件の割合が最も多い区域では住民の入れ替わりが20%増加し、家賃統制が少なかった区域と比べて不動産価値が大幅に増加したことを示した(Autor et al. 2014)。

政策体制が急激に変化することによって、犯罪行為全体に影響を及ぼす都市全域の要因が保たれたまま、近隣の変化がどのように犯罪に影響するのかを調査することが可能になった(逆の場合はそうはならない)。我々はケンブリッジの警察のアーカイブから、1992~2005年のジオコード化された詳細な犯罪事件レベルのデータを収集した。その後、統制終了後の時期に家賃統制の集中度合いが高かった区域と低かった区域が経験したことを対比させるために、ケンブリッジを小さく分割して地理的に厳密に比較することで、犯罪活動の変化を追跡した。図1は、我々の主な研究結果をまとめたものだ。家賃統制終了後の数年間に、統制の程度が高かった区域では犯罪が大幅に減少した。1996年までに、高級化している区域(当初、1標準偏差より高いレベルで家賃統制が行われていたブロック)の犯罪全体は、家賃統制のレベルが比較的低かった地域と比べて16%減少した。表1は、通報された犯罪のカテゴリー別にどのように影響が異なるかを示している。犯罪事件の通報数が最も減少したのは窃盗犯罪だが、犯罪が減少したことにより回避できた損害額の大部分は暴力犯罪が占めている。

 

図1 通報された犯罪に対するジェントリフィケーションの影響(年毎)

注:図は、家賃統制集約(RCI)の標準偏差が1増加することがエリアごとの犯罪総数に与える影響のイベントスタディ係数(1992~2005年)を示している。RCIでは、1995年以前に賃貸管理を受けていた物件の地域ごとの集約度を測定している。図に示された推定は、1,000平方メートル当たりの犯罪総数を従属変数としたイベントスタディ回帰から導き出されたRCI × Year(年)変数の係数。仕様には、年及び街区の固定効果が含まれる。1994年がRCI x Yearの欠落カテゴリとなる。ロバスト標準誤差は、街区レベルでクラスター化されている。1994年のところにある縦線は、家賃統制が解除される前の年を示している。

 

表1 通報された犯罪に対するジェントリフィケーションの効果(犯罪カテゴリー別)

注:表は、マサチューセッツ州ケンブリッジにおいて、1995~2005年の期間の間に、賃料の規制緩和にさらされた度合いが平均から1標準偏差高くなるごとに、犯罪カテゴリーごとにどれだけ犯罪が減少するかの推定を示している。これには、近隣ブロックの固定効果と年の固定効果、国勢統計区の線形傾向が考慮されている。犯罪の平均コストには、Cohen and Piquero(2009年)による様々なタイプの犯罪の直接コストの総額の頻度加重平均の推定を使用している。この推定は、被害者、刑事裁判のコスト、犯罪者の生産性に関する犯罪の影響を金額に換算したもの。回避できた犯罪の価値は、各カテゴリーに対するケンブリッジの犯罪の年間の減少を、5%の割引率を用いて現在価値で推定したもの。

 

単純に1990年代にアメリカ全土で起こった都市ルネサンスが原因で、こうした地域で犯罪が減った可能性はあるのか? 2つの重要な事実がそうではないということを示している。第1に、規制緩和後に大幅な転居が起きた地域では、規制緩和前の3年間に犯罪は特異的に減少していなかった(図1)。第2に、規制緩和の効果は、犯罪の初期レベルが高い地域での公共の安全の改善といった、規制撤廃に先立って発生した犯罪に関する他の地理的傾向を考慮してもなお存在する。

 

ジェントリフィケーションによってケンブリッジの犯罪は全体として減少した。このことは、FBI統一犯罪統計報告書を用いてケンブリッジの経験したことを同規模の自治体を比較することで確認された。我々の以前の研究では、規制緩和後の10年間でケンブリッジの住宅用不動産の市場価値の評価が20億ドル上昇したことが示されている。そうした価値の増加のどの程度が、同時に起きた犯罪の減少によって引き起こされたものなのか? 我々は、犯罪減少の経済的価値を測るために犯罪学の文献でよく使用される犯罪の金銭的・非金銭的コストの推定(Cohen and Piquero 2009)を用いる。この方法で、公共騒乱に分類される平均的な犯罪のコストは、住民に対するディスアメニティ(快適ではない環境)の点で約5,000ドルかかる一方で、平均的な暴力犯罪では、関連するディスアメニティの価値が60,000ドルを上回る(表1参照)。犯罪の減少を合算し、Cohen and Piquero(2009年)の推定を用いて評価したところ、ケンブリッジの犯罪の年間の減少は、都市住民に対して年間約1,000万〜1,500万ドルの価値があることが分かった。公共の安全の改善は安定しており、永続性があるように見えるため(図1参照)、このケンブリッジの犯罪の変化が物件の価値をどれだけ高め得たかを推定することができる。我々は、5%の割引率を用いて、規制緩和によって誘発された公共の安全の改善の価値を約2億ドル、つまり、家賃の統制の解除によって生み出された不動産価値の増加全体の10~15%と見積もっている。

 

ジェントリフィケーションは不動産価値を高めるが、勝者と敗者の両方を生み出す可能性がある。ケンブリッジの経験も例外ではない。賃料統制の撤廃により、犯罪の総数は16%、年間の通報件数で1,200件が減少した。その効果の大部分は窃盗事件の減少によって生じている。この犯罪の全体的な減少は、ケンブリッジ市で2億ドル分の経済的価値を創出した。こうした推定は、公共の安全の向上がジェントリフィケーション・プロセスの重要な部分であるという厳密な証拠を提供している。同時に、そのプロセスが必ずしも全ての住民に利益をもたらすわけではないことを示唆している。1995年以前に最も賃貸管理を受けていた地域で管理終了後の転居が最も多くなっており、これは、管理されたユニットの賃借人にとって、既存のユニットは高額すぎることを意味している。こうした住民の多くがケンブリッジを離れ、より費用のかからない自治体に移った可能性が高い。その後、新しい賃借人が流入したことで、税収と家主の純利益はおそらく増加したが、ジェントリフィケーションによって転居した人々は、必ずしも近隣の安全やその他のアメニティの改善から利益を得たわけではない。

【参考文献】

Aliprantis, D and D Hartley (2015), “Blowing it up and knocking it down: The local and city-wide effects of demolishing high concentration public housing on crime”, Journal of Urban Economics 88: 67–81.

Autor, D H, C J Palmer, and P A Pathak (2014), “Housing Market Spillovers: Evidence for the End of Rent Control in Cambridge, Massachusetts”, Journal of Political Economy 122(3): 661–717.

Autor, D H, C J Palmer, and P A Pathak (2017), “Gentrification and the Amenity Value of Crime Reductions: Evidence from Rent Deregulation”, NBER Working Paper No. 23914.

Cohen, M A and A R Piquero (2009), “New Evidence on the Monetary Value of Saving a High-Risk Youth”, Journal of Quantitative Criminology 25(1): 25–49.

Covington, J and R B Taylor (1989), “Gentrification and Crime: Robbery and Larceny Changes in Appreciating Baltimore Neighborhoods during the 1970s”, Urban Affairs Review 25(1): 142–172.

Cullen, J B and S D Levitt (1999), “Crime, urban flight, and the consequences for cities”, Review of Economics and Statistics 81(2): 159–169.

Ellen, I G, K Horn, and D Reed (2017), “Has Falling Crime Invited Gentrification?”, Census Bureau Center for Economic Studies Paper No. CES-WP-17-27.

Farrell, G, N Tilley, A Tseloni, and J Mailley (2011), “The crime drop and the security hypothesis”, Journal of Research in Crime and Delinquency 48(2): 147–175.

McDonald, S C (1986), “Does gentrification affect crime rates,” Crime & Justice 8: 163–201.

Papachristos, A V, C M Smith, M L Scherer, and M A Fugiero (2011), “More Coffee, Less Crime? The Relationship between Gentrification and Neighborhood Crime Rates in Chicago, 1991 to 2005”, City & Community 10(3): 215–240.

Sampson, Robert J, Stephen W. Raudenbush, and Felton Earls, “Neighborhoods and Violent Crime: A Multilevel Study of Collective Efficacy”, Science 277(5328): 918–924.

Taylor, R B and J Covington (1988), “Neighborhood Changes in Ecology and Violence”, Criminology26(4): 553–590.

Van Wilsem, J, K Wittebrood and N D De Graaf (2006), “Socioeconomic dynamics of neighborhoods and the risk of crime victimization: A multilevel study of improving, declining, and stable areas in the Netherlands.” Social Problems 53(2): 226-247.

Wilson, J Q and G L Kelling (1982), “Broken Windows,” The Atlantic Monthly, March: 29–38.

Wilson, W J (1987), The Truly Disadvantaged: The Inner City, the Underclass, and Public Policy, University of Chicago Press.

マリファナへの課税

Benjamin Hansen, Keaton Miller, Caroline Weber, “Taxing marijuana

”(VoxEU.org, 04 November 2017)

税収は歴史的に、マリファナの合法化を擁護する論拠の1つだった。このコラムでは、課税が産業と消費者行動にどのように影響を与えるのかを探るため、ワシントン州のマリファナ税制の改正について取り上げる。総収入税はある種の租税回避として垂直統合を促し、期待税収を減少させる。また、何に対して課税するかという選択(収益か重量か)も同じく、市場がどのように進化するかについて重要な意味を持っている。

 

2015年に行われた調査で、何らかの形でマリファナを合法化するのを支持したアメリカの成人が初めて過半数を超えた(Motel 2015)。嗜好用マリファナの市場が既に存在する、あるいは近いうちにできる州は8つ(全米の人口の21%)ある。カナダやコロンビア、オランダ、スペイン、南アフリカ、ウルグアイも、何らかの形で嗜好用マリファナを合法化している。課税によって税収を得られるということは、マリファナの合法化を擁護する主な論拠の1つとなっている(Miron and Zwiebel 1995)。しかし、この論文は闇市場のマリファナについて取り上げているため、合法的なマリファナ市場における行動についてはほとんど分かっていない。そのため、税収創出や社会福祉のための最適政策は何かも同じく分かっていない。実際、それぞれの州の議員らは様々に異なる政策を実施している。コロラド州は小売業者に対し、販売する製品の80%を自ら栽培するよう求めているが、ワシントン州は小売業者が栽培を行うことを禁じている。税率に関しても、ワシントン州の現在の税率は37%だが、メイン州は10%になっている。

 

ワシントン州の事例

我々は最近の論文で、2014年7月8日から小売店で嗜好用のマリファナを入手できるようになったワシントン州の市場を研究することによって、政策と関連する重要な行動に関する新たな証拠を示している(Hansen et al. 2017)。我々は、州が集めた包括的な「種から販売まで」のデータ、つまり、州内で生産された全てのマリファナの栽培・生産・販売プロセスを追跡したデータを用いた。また、我々は、ワシントン州の市場で入手できるマリファナ製品の価格や品質、種類を調査した。一方、マリファナ産業に関する先行研究では、調査や当局の押収によって分かった価格、インターネット上のデータを通して違法市場の研究が行われている(e.g. Jacobi & Sovinsky 2016)。

 

我々の研究では、ワシントン州の税制改正の事例を取り上げている。同州の2015年7月1日以前の税制では、サプライチェーンの中で行われる全ての取引と小売の時点で、取引毎に25%の総収入税が課されていた。税制改正により2015年7月1日以降は、小売の時点で37%の消費税が課されるだけとなった。重要なのは、この改正が市場関係者にとって突然の出来事だったということだ。改正案がワシントン州議会特別会を通過したのは2015年6月27日で、知事が署名したのは6月30日だ。我々は、この外因性の変化が市場で行われる決定に及ぼす影響を推定する。

 

税制が垂直統合に与える影響

ワシントン州のマリファナは、法定された3つのプロセスを通して生産される。生産者が大麻草を育て、加工業者がそれを「使えるマリファナ」に加工し、最終的に小売業者が小さく個包装して消費者に販売する。改正前の税制では、マリファナを栽培・加工する垂直統合された業者は、栽培業者と加工業者の間の取引について通常課される25%の総収入税を回避することによって競争利益を得ることができた。

 

我々は、改正前の税制が合法的なサプライチェーンの間の垂直統合を促進していたことを明らかにした。小売されているマリファナ製品の由来を調査することによってこの行動を捉えたのだ。改正前は、図1の上のパネルから分かるように、卸売のマリファナ取引の94%が垂直統合された生産者と小売業者の間のものだった。一方改正後は、垂直統合された生産者に由来する取引は約90%になった。一方で、図1の下のパネルから分かるように、垂直統合されていない事業者が生産したマリファナの重量は42%増加した。こうした結果から分かることは、改正前の総収入税が、同税の廃止後にも残るサプライチェーンの非効率性を生み出したということだ。我々はこの仮説を検証するため、新規参入する生産者が最初の1週間に行った取引に絞って分析を行った。つまり、参入に必要な固定費を払う前に事業者が行う垂直統合に関する決定を明らかにするということだ。我々は、垂直統合された取引の減少率が4倍の16%になる一方で、垂直統合されていないマリファナの重量の増加率が2倍の105%になっていたことを明らかにした。

 

経済学者は何年もの間、総収入税が垂直統合につながると論じていたが、我々は初めて、こうした行動の証拠を提示した。いくつかの州がこうした税を検討、あるいは実施しているため(Kaeding 2017)、このことは今日の政策にとって、これまで以上に大きな意味がある。

図1 垂直統合

注:図中の数値は、税制改正と連動した垂直統合の傾向と体制移行を示している。

 

マリファナが合法化されている8州のうち7州には、売上税あるいは消費税があるが、一部の州は栽培税も課している。我々の研究では、栽培税は垂直統合に向けたインセンティブに直接影響を与え得るということが示されている。さらに、アラスカ州とカリフォルニア州の栽培税は重量のみに基づいて課され、コロラド州の卸売税は州内で販売されるマリファナのグラムあたりの平均価格に基づいて課されている。こうした州での税額は、マリファナの卸売価格と無関係に設定される。こうした税金は、低品質で効き目が低くなりがちな安価なマリファナにとっては相対的に高くなる。従って、アラスカ州とカリフォルニア州、コロラド州の税制は、供給業者がより高価で効き目のあるマリファナの生産へと向かう誘因となる可能性がある。

 

消費者の価格感応性 

税を定める政策当局にとって、需要の価格弾力性と税負担が第一の関心事だが、製品が多岐にわたることにより分析が複雑になっている。典型的な小売業者はいつでも多くの製品を取り扱っている。我々は、消費者が異なる製品を代用するようになることを説明し、同じ製品に消費者が払う税込価格が2.3%増加したことを明らかにした。また、購入量が0.95%減少したことも分かったため、推定は荒いが、短期の価格弾力性は-0.43となる。しかし、時間が経つにつれて反応量の大きさは著しく増加していき、我々の推定では、改正から2週間の需要の価格弾力性は約マイナス1となっている。我々は、マリファナに対して全米で最も高い税を課しているワシントン州は、ラッファー曲線の頂点近くにあるため、さらに税率を高くしてもおそらく税収は増えないと結論づけた。

 

図2は、1グラムあたりのマリファナの平均税込小売価格の内訳をまとめたものだ。左右の棒グラフはそれぞれ、税制改正前と後の小売価格の内訳を示している。我々は、加工業者に渡る額や小売にかかる税額、生産者の元に残る額がそれぞれどれくらいなのかを考察している。税制改正前については、価格と税(ドル)は全て、改正の1か月前の全事業者の平均価格に基づいている。改正後の数値については、改正前の平均に我々が推定した価格反応を適用して計算している。これにより、市場の構成を一定に保つとともに、価格の長期的傾向と消費者の消費パターンの変化を除外している。

図2 市場全体のマリファナ1グラムあたりの平均価格及び税負担

注:この図は、税制改正前と後について、マリファナ1グラムあたりの平均小売価格を示している。我々はその後、加工業者に渡る額や小売にかかる税額、生産者から購入するのに必要な額がそれぞれ平均でどれくらいなのかを考察している。税制改正前については、価格と税(ドル)は全て、改正の1か月前の平均価格に基づいている。改正後の数値については、改正前の価格を、改正によって生じると推定した変化に基づいて調整したものになっている。これにより、市場の構成を一定に保つとともに、価格の長期的傾向を除外している。

 

税率の変更、及び小売業者の限界原価の調整(加工業者に課せられる税が変わったことを受けて加工業者の価格が変化するため)を考慮すると、消費者は小売税の負担の約44%を負うことが判明した。この結果は、タバコやガソリンの税負担に関する文献とは対照的だ。そうした文献では一般的に、消費者が税負担の圧倒的多数を負担している (Harding et al. 2012, Kopczuk et al. 2016)とされていて、消費者に転嫁される税の割合が1を超えることすらある(Barnett et al. 1996, Kenkel 2005)。この違いについてもっともに思える1つの説明は、我々が推定したマリファナの中期的な需要の価格弾力性が、タバコやガソリンについて定説となっている推定より高いということだ。あるいは、ワシントン州のマリファナ市場における厳しい所有制限や量的制限が、こういった他の市場と比べて特異なマーケットパワー効果や摩擦につながっている可能性がある。この違いは、総収入税から消費税への切り替えに際し、一部の小売業者については支払う見込みだった連邦所得税の額が減少したことによっても説明もできる。

 

最適性に関するより広範な見方

消費税の税収最大化をめぐってシンプルな分析を行うと、マリファナを合法化した全ての州の中で最も高い税率を課しているワシントン州は、おそらくラッファー曲線の頂点近くにあり、さらに課税を行えば、州の限界収入が減少するおそれがある。我々はまた、課税の種類が重要だということを強調した。生産者に課される総収入税は、ある種の租税回避として垂直統合を促し、その結果期待税収を減少させる。さらに、税の種類と併せ、何に対して課税するか(例えば収益や重量)の選択が、市場構造や販売される製品の種類の面でマリファナ産業がどのように進化するかということに対して重要な意味を持っている。これは特に、急速に成長しているマリファナ産業の未熟な性質と関係している。

 

税収は歴史的に、マリファナ合法化を擁護する多くの論拠の1つだったが、より広範な社会的意味でマリファナ政策の影響を評価すること(及び、最適政策を組み立てること)には、さらなる考察が必要だ。1つは、マリファナ消費の公衆衛生の面での外部性がはっきりしていないことだ。同様に、合法的なマリファナ消費と、アルコールやたばこといった他の「罪な」商品の消費の間の関係もはっきりしていない。もし、マリファナを擁護する多くの人が主張するように、マリファナ消費が公衆衛生の観点からアルコールやタバコの消費より「良い」ということが本当なら、マリファナの最適課税は、こうした他の市場における反応も考慮に入れて考案されるべきだ。同様に、過度な課税を行えば、合法のマリファナで置き換えようとしている非常にブラックな市場を下支えする可能性がある。当局がマリファナ合法化を検討する際、また最適政策のあり方について議論する際、こうした兼ね合いを研究し、考慮すべきだ。

 

参考文献

Barnett, P G, T E Keeler and T W Hu (1995), “Oligopoly structure and the incidence of cigarette excise taxes”, Journal of Public Economics 57(3): 457-470.

Hansen, B, K Miller and C Weber (2017), “The taxation of recreational marijuana: Evidence from Washington state”, NBER, Working paper 23632.

Harding, M, E Leibtag and M F Lovenheim (2012), “The heterogeneous geographic and socioeconomic incidence of cigarette taxes: Evidence from Nielsen Homescan Data”, American Economic Journal: Economic Policy 4(4): 169-198.

Jacobi, L and M Sovinsky (2016), “Marijuana on Main Street? Estimating demand in markets with limited access”, American Economic Review 106(8): 2009-45.

Kaeding, N (2017), “The return of gross receipts taxes”, Tax Foundation, 28 March 2017.

Kenkel, D S (2005), “Are alcohol tax hikes fully passed through to prices? Evidence from Alaska”,American Economic Review 95(2): 273-277.

Kopczuk, W, J Marion, E Muehlegger and J Slemrod (2016), “Does tax-collection invariance hold? Evasion and the pass-through of State diesel taxes”, American Economic Journal: Economic Policy8(2): 1-36.

Miron, J A and J Zwiebel (1995), “The economic case against drug prohibition”, The Journal of Economic Perspectives 9(4): 175-192.

Motel, S (2015), “Six Facts about Marjuana”.