アレックス・タバロック「日本の区画システム」

[Alex Tabarrok, “The Japanese Zoning System,” Marginal Revolution, August 19, 2016]

〔画像は国土交通省の “Urban Land Use Planning System in Japan” [PDF] から引用〕

「東京の土地利用のレッセフェール」では，日本の憲法で所有権を保護して土地利用に比較的に自由放任なアプローチをとっていることを挙げて，他の先進国とちがって日本の住宅価格が過去数十年に上昇していない理由を説明した．ブログ Urban kchoze が，とても有益なポストを書いている．これを読むと，日本の土地規制システムについてもっと詳しいことがわかる．いくつか，重要点を抜き出そう．

日本には12の基本的な区画〔「用途地域」〕がある．典型的なアメリカの都市に比べて，はるかに少ない．12の区画は，生活妨害あるいは潜在的な〔マイナスの〕外部性の順に並べられる．いちばん生活妨害度の低い低層住宅地から高層住宅地に進み，商業地区，軽工業地区，重工業地区へと進む．ただ，ここが大事なんだけど，アメリカの区画は排他的なものになりがちなのに比べて，日本では区画の最大生活妨害に制限をおいている．たとえば，工場は住宅地域には建てられないけれど，軽工業地域には建てられる．

（…）日本では，あらゆる区画に1つか2つの排他的な用途を課したりしない．彼らは，排他的用途ではなく各区画で許容できる最大生活妨害で物事を考える傾向にあって，生活妨害にあたらないと考えられる用途は許容される．このため，生活妨害度の低い用途は本質的にどこででも許容される．これにより，日本のほぼ全ての区画は複数用途を混在させた開発を許容する．この点は，北米の土地規制とはまったく異なる．

（…）北米では区画ごとに用途が非常に厳しく制約される．このため，都市計画に携わる部署がまともな都市をつくろうとすれば，あらゆることのほんの小さな細部までこまごまと管理しなくてはならない．十分な商業地区や学校のために区画を用意し忘れてしまうと足りないものを建てようにも建てられなくなってしまう．それではというので区画を変更しようとすれば，今度は「かまわんぜ，うちの隣じゃなければな」の住民エゴと衝突することになる．都市計画部署，とくに小さい都市の計画に携わる部署は大半がひどいシロモノなので，必要な用途の多くは近隣に用意するのを忘れられてしまう．すると，そうした建物は都市の外周部に建設されることになり，住宅地から車で通わねばならなくなってしまう．

一方，日本の土地規制は建設業者や民間プロモーターだけでなく教育委員会や都市みずからも融通を利かせられるようになっている．このため，超絶な能力を要する計画は〔北米よりも〕ずっと少なくなっている．日本の都市計画部署は，利用度の高い広大な区画をたんに地域の中心部におけばいいからだ．たとえば，商業地区で商業用途に必要とされる以上に土地が余ったときには，そこに住宅用途の建物を建てればいい．いざ商業プロモーターがやってきて，その土地が必要だという話になったら，現在の住人から建物を買い取ればいい．

これに加えて，「住宅用」というときに意味するのは，住民のタイプを区別せずとにかく「住宅用」ということだ：

（…）日本では（…）住宅用といえば住宅用だ．ある建物が人々の住む場所を提供するのに使われている場合，その建物は住宅用であり，それで話はおわる．賃貸だろうと持ち家だろうと，一世帯住宅だろうと複数世帯住宅だろうと，問題にならない．だからといって，一世帯住宅がならぶなかに10階建てのアパートブロックが建設できるというわけではない（少なくとも，ふつうは）．さっき述べたように，敷地面積あたりの最大建築比率は決まっているし，住宅用建築の高さと密度を制限する容積率 (FAR) も決まっている．このため，低層区画では，こうした比率によって，複数世帯向け住宅でも1階建てから3階建てに収まらねばならなくなっている．こうして，周りの住宅と同じような高さに収まるわけだ．このため，小さな一世帯向け住宅ばかりの地域では，アメリカでいう小さなスタジオアパートメントに相当するものが詰め込まれた賃貸物件をよくみかける：つまり，トイレ付きワンルームの賃貸物件がそうした地域にはつくられる．

ようするに，著者が結論で述べているように，アメリカよりも日本の土地規制法制度の方が合理的で効率にすぐれ，しかもより公正なものになっている．

さらに詳しいことはもとの記事そのものにあたってほしい．Sandy Ikeda に感謝．